Riscaldamento condominiale in Emilia-Romagna: regole, temperature, orari e gestione efficiente degli impianti
Con l’avvicinarsi della stagione fredda torna uno dei temi più delicati della vita condominiale: quando può essere acceso il riscaldamento centralizzato, per quante ore può funzionare, quale temperatura deve essere garantita negli appartamenti e come devono essere ripartiti i consumi. La materia è disciplinata da norme nazionali e, per gli immobili situati in Emilia-Romagna, anche dalla normativa regionale sugli impianti termici e dal sistema CRITER, il Catasto Regionale degli Impianti Termici.
È importante precisare che non esiste una regola identica per tutta l’Emilia-Romagna: il periodo e la durata massima di funzionamento dipendono dalla zona climatica assegnata a ciascun Comune. Reggio Emilia appartiene alla zona climatica E, mentre alcuni Comuni appenninici della Regione possono ricadere nella zona F, per la quale non sono previsti gli ordinari limiti stagionali.
REGGIO EMILIA: DAL 15 OTTOBRE AL 15 APRILE.
Il territorio nazionale è suddiviso in sei zone climatiche, dalla A alla F, sulla base dei cosiddetti “gradi-giorno”, vale a dire un parametro che esprime il fabbisogno teorico di riscaldamento determinato dalle condizioni climatiche locali. Il Comune di Reggio Emilia è classificato in zona climatica E, con 2.560 gradi-giorno.
In condizioni ordinarie, gli impianti termici destinati alla climatizzazione invernale possono pertanto funzionare dal 15 ottobre al 15 aprile, per un massimo di 14 ore giornaliere e nella fascia oraria compresa tra le ore 5:00 e le ore 23:00.
Questi limiti derivano dall’articolo 4 del D.P.R. 16 aprile 2013, n. 74, coordinato con la classificazione climatica prevista dal D.P.R. 26 agosto 1993, n. 412. Le 14 ore rappresentano un limite massimo e non un obbligo di funzionamento continuo.
Spetta al condominio stabilire concretamente le fasce di accensione, tenendo conto delle caratteristiche dell’edificio, dell’impianto, dell’isolamento termico, delle esigenze degli occupanti e dei consumi energetici. L’impianto potrebbe, per esempio, essere programmato dalle 6:00 alle 9:00, dalle 11:30 alle 14:30 e dalle 16:00 alle 21:00, purché la durata complessiva non superi il limite consentito.
ACCENSIONE PRIMA DEL 15 OTTOBRE.
Al di fuori del periodo ordinario, l’accensione è consentita in presenza di condizioni climatiche che la giustifichino.
In questo caso, salvo specifiche disposizioni comunali, la durata giornaliera non può superare la metà di quella ordinariamente consentita. Per Reggio Emilia ciò significa, in linea generale, un massimo di sette ore giornaliere.
Il sindaco può inoltre ampliare o ridurre, con ordinanza motivata, il periodo annuale e la durata giornaliera di funzionamento in presenza di particolari situazioni climatiche. Prima di anticipare o prolungare stabilmente l’accensione è quindi opportuno verificare sempre l’eventuale pubblicazione di ordinanze comunali. Una singola assemblea condominiale non può derogare autonomamente ai limiti stabiliti dalla legge o da un’ordinanza comunale, ma può scegliere liberamente, entro tali limiti, come distribuire le ore di funzionamento durante la giornata.
TEMPERATURA MASSIMA NEGLI APPARTAMENTI.
Negli edifici residenziali la temperatura media ponderata dell’aria non deve superare i 20 °C, con una tolleranza massima di 2 °C.
Il limite operativo è quindi pari a 22 °C, ma la temperatura di riferimento sulla quale dovrebbe essere regolato l’impianto resta 20 °C.
La norma non garantisce automaticamente 20 °C esatti in ogni singola stanza, poiché parla di temperatura media ponderata degli ambienti riscaldati dell’unità immobiliare. Locali esposti a nord, appartamenti all’ultimo piano, unità sopra porticati o autorimesse e stanze con radiatori sottodimensionati possono presentare temperature differenti.
Per stabilire se l’impianto funzioni correttamente non è sufficiente appoggiare un termometro sul davanzale, sopra il radiatore o vicino a una parete esterna. La misurazione deve essere eseguita con strumenti adeguati, in posizioni rappresentative e senza l’influenza diretta di fonti di calore, irraggiamento solare o correnti d’aria. Il limite dei 20 °C, con 2 °C di tolleranza, è stabilito dall’articolo 3 del D.P.R. n. 74/2013. Per gli edifici adibiti ad attività industriali, artigianali e assimilabili il valore ordinario è invece di 18 °C, sempre con 2 °C di tolleranza.
CHI DECIDE GLI ORARI.
Negli impianti centralizzati, l’assemblea può determinare gli orari e le modalità generali di funzionamento, nel rispetto dei limiti di legge. L’amministratore dà esecuzione alla deliberazione e provvede alla gestione dell’impianto tramite il manutentore o il terzo responsabile.
Quando occorre intervenire rapidamente per evitare disagi, danni all’impianto o situazioni incompatibili con le condizioni climatiche, l’amministratore può adottare le misure necessarie nell’ambito dei propri poteri gestionali, riferendone successivamente all’assemblea.
La decisione condominiale deve comunque perseguire un ragionevole equilibrio tra comfort, salubrità degli ambienti e contenimento dei consumi. Una drastica riduzione degli orari, tale da rendere gli appartamenti stabilmente inadeguati all’uso abitativo o da favorire fenomeni di condensa e muffa, potrebbe risultare tecnicamente ed economicamente controproducente.
Allo stesso modo, mantenere l’impianto alla massima temperatura per molte ore non assicura necessariamente maggiore comfort: spesso provoca surriscaldamenti negli appartamenti più favoriti e consumi eccessivi, senza risolvere i problemi delle unità più sfavorite.
PROPRIETARI E INQUILINI.
L’articolo 10 della legge n. 392/1978 attribuisce al conduttore il diritto di voto, in luogo del proprietario, nelle deliberazioni relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento.
L’inquilino può inoltre intervenire, senza diritto di voto, nelle deliberazioni riguardanti la modifica degli altri servizi comuni. La regola non deve però essere interpretata in modo troppo esteso: le decisioni riguardanti lavori straordinari, sostituzione della centrale termica, riqualificazione dell’impianto o interventi sulle parti comuni restano normalmente di competenza del proprietario.
RESPONSABILITÀ DELL’IMPIANTO CENTRALIZZATO.
Per gli impianti termici centralizzati condominiali, il responsabile dell’impianto è normalmente l’amministratore di condominio.
A tale figura competono gli adempimenti relativi all’esercizio, alla conduzione, al controllo, alla manutenzione e al rispetto delle disposizioni sul contenimento dei consumi energetici.
Il condominio può delegare queste funzioni a un “terzo responsabile”, cioè a un’impresa qualificata in possesso dei requisiti previsti dalla normativa. La delega deve risultare da un atto scritto e non può essere meramente formale: il terzo responsabile assume obblighi e responsabilità precise, compatibilmente con i poteri e le risorse che gli sono stati attribuiti. Per gli impianti di potenza superiore alle soglie previste dalla normativa possono inoltre essere richiesti specifici requisiti per la conduzione, compreso il possesso del patentino di abilitazione da parte del conduttore. I principali riferimenti sono il D.P.R. n. 74/2013, il D.Lgs. n. 192/2005 e, per l’Emilia-Romagna, il Regolamento regionale 3 aprile 2017, n. 1.
IL CRITER IN EMILIA-ROMAGNA.
In Emilia-Romagna gli impianti termici devono essere censiti nel CRITER, il Catasto Regionale degli Impianti Termici.
Il sistema raccoglie le principali informazioni tecniche e amministrative relative agli impianti, tra cui il codice identificativo, l’ubicazione e le caratteristiche dell’edificio, i dati del responsabile, i generatori installati, il combustibile utilizzato, la potenza, il libretto di impianto, i rapporti di controllo dell’efficienza energetica, i dati del manutentore o del terzo responsabile, gli interventi effettuati e le anomalie riscontrate. Il libretto non è un documento meramente burocratico: costituisce la storia tecnica dell’impianto e deve essere aggiornato quando vengono sostituiti componenti rilevanti, eseguiti controlli o modificate le caratteristiche dell’impianto.
Il manutentore abilitato provvede alla compilazione delle parti di propria competenza e alla trasmissione telematica dei rapporti previsti. Il responsabile dell’impianto deve invece verificare che la documentazione sia completa e correttamente conservata. La disciplina regionale è contenuta nel Regolamento regionale Emilia-Romagna n. 1/2017 e nei relativi allegati.
MANUTENZIONE E CONTROLLO DELL’EFFICIENZA ENERGETICA.
È frequente confondere la manutenzione dell’impianto con il controllo dell’efficienza energetica, comunemente chiamato “prova fumi”. Si tratta di attività collegate, ma non coincidenti. La manutenzione comprende le operazioni necessarie per mantenere l’impianto sicuro, efficiente e funzionante.
La periodicità deve essere stabilita seguendo, nell’ordine, le istruzioni predisposte dall’impresa installatrice, le indicazioni del fabbricante delle apparecchiature e, in mancanza delle precedenti indicazioni, le norme tecniche applicabili. Non è quindi tecnicamente corretto affermare che qualsiasi caldaia debba necessariamente essere sottoposta a manutenzione una volta all’anno. La periodicità effettiva deve risultare dalla documentazione dell’impianto. Per le centrali termiche condominiali, tuttavia, la complessità e la potenza rendono generalmente opportuni controlli frequenti e programmati. Il controllo dell’efficienza energetica comprende invece le verifiche sul rendimento di combustione, sui sistemi di regolazione, sulla temperatura dei fumi, sul tiraggio e sugli altri parametri previsti per la specifica tipologia di generatore.
Al termine viene redatto il rapporto di controllo che, nei casi previsti, è trasmesso al catasto regionale. La mancata esecuzione degli obblighi di controllo e manutenzione può comportare sanzioni amministrative. L’articolo 15 del D.Lgs. n. 192/2005 prevede, per il proprietario, il conduttore, l’amministratore o il terzo responsabile inadempiente, una sanzione da 500 a 3.000 euro, salvo ulteriori conseguenze derivanti dalla normativa regionale o da situazioni di pericolo.
CONTABILIZZAZIONE E RIPARTIZIONE DELLE SPESE.
Negli edifici dotati di riscaldamento centralizzato, la contabilizzazione permette di misurare o stimare l’energia termica utilizzata dalle singole unità immobiliari. I principali dispositivi sono i contatori diretti di energia termica, normalmente utilizzati negli impianti con distribuzione orizzontale; i ripartitori installati sui radiatori, tipici degli impianti a colonne montanti; le valvole termostatiche, che consentono di regolare la temperatura dei singoli ambienti; e i sistemi di acquisizione e lettura remota dei consumi.
Ai sensi dell’articolo 9 del D.Lgs. 4 luglio 2014, n. 102, come modificato dal D.Lgs. n. 73/2020, almeno il 50% dell’importo complessivo relativo ai consumi volontari deve essere ripartito sulla base dei prelievi effettivamente rilevati.
La parte restante può essere distribuita secondo criteri deliberati dal condominio, per esempio millesimi di riscaldamento, metri quadrati o metri cubi utili, potenza installata o ulteriori criteri tecnicamente giustificati.
La quota fissa serve a coprire i consumi involontari e le dispersioni della rete di distribuzione, oltre ai costi comuni di gestione e manutenzione. Anche chi tiene chiuse tutte le valvole può quindi essere tenuto a contribuire a una parte delle spese.
La norma UNI 10200 continua a rappresentare un importante riferimento tecnico per l’analisi dei consumi, delle dispersioni e dei fabbisogni, ma l’attuale formulazione legislativa consente al condominio una maggiore flessibilità nella determinazione dei criteri di riparto, purché sia rispettata la quota minima collegata ai consumi effettivi.
LETTURA A DISTANZA ENTRO IL 2027.
Il D.Lgs. n. 73/2020 ha introdotto un progressivo obbligo di lettura da remoto dei contatori e dei sistemi di contabilizzazione. I nuovi dispositivi installati dopo il 25 ottobre 2020 devono essere leggibili a distanza. Entro il 1° gennaio 2027, anche i dispositivi già installati dovranno essere resi leggibili da remoto oppure sostituiti, salvo che ciò venga valutato tecnicamente non fattibile o non efficiente sotto il profilo dei costi. La lettura remota riduce la necessità di accedere agli appartamenti, permette una rendicontazione più frequente e consente di individuare più rapidamente anomalie, consumi inattesi o dispositivi non funzionanti.
In vista della scadenza è consigliabile verificare con sufficiente anticipo l’età dei ripartitori e dei contatori, la durata residua delle batterie, la compatibilità del sistema con la lettura remota, la disponibilità dei ricambi, la possibilità di mantenere lo stesso gestore del servizio, i costi di sostituzione e trasmissione dei dati e il rispetto delle regole sulla protezione dei dati personali.
COME RIDURRE REALMENTE I CONSUMI.
Ridurre semplicemente il numero delle ore di accensione non è sempre la soluzione più efficace. Il consumo dipende dall’energia necessaria per compensare le dispersioni dell’edificio e dal rendimento complessivo dell’impianto.
Una gestione tecnicamente corretta dovrebbe considerare la regolazione climatica, il bilanciamento idraulico, il funzionamento del generatore, le pompe di circolazione, la qualità dell’acqua tecnica e l’isolamento delle reti. La centralina climatica modifica la temperatura dell’acqua inviata ai radiatori in funzione della temperatura esterna.
Quando fuori non fa particolarmente freddo, non è necessario immettere nell’impianto acqua alla massima temperatura. Una curva climatica correttamente impostata riduce le dispersioni, limita i surriscaldamenti e migliora il rendimento delle caldaie a condensazione.
Una curva troppo alta provoca consumi inutili e costringe gli utenti a chiudere frequentemente le valvole; una curva troppo bassa può impedire agli appartamenti più sfavoriti di raggiungere una temperatura adeguata.
Negli impianti non bilanciati, i radiatori vicini alla centrale ricevono spesso una portata eccessiva, mentre quelli più lontani o ai piani alti possono ricevere acqua insufficiente. Il problema non si risolve aumentando indiscriminatamente la temperatura della caldaia, ma regolando le portate attraverso detentori, valvole di bilanciamento, pompe elettroniche e, negli impianti più complessi, dispositivi dinamici di controllo della pressione differenziale. Un buon bilanciamento consente di ridurre rumori, surriscaldamenti e differenze di temperatura tra le unità immobiliari. Le caldaie a condensazione raggiungono il rendimento migliore quando la temperatura dell’acqua di ritorno è sufficientemente bassa da favorire la condensazione del vapore presente nei fumi. Far lavorare costantemente il generatore a temperature molto elevate può ridurre o annullare questo vantaggio.
La regolazione climatica, il corretto dimensionamento dei radiatori e un funzionamento più regolare possono risultare più efficienti di accensioni brevi con temperature di mandata molto alte. Le pompe elettroniche a velocità variabile adattano la propria attività alle effettive richieste dell’impianto.
Quando molte valvole termostatiche si chiudono, la pompa riduce la portata e l’assorbimento elettrico. Una pompa non correttamente regolata può provocare fischi alle valvole, eccessiva velocità dell’acqua e squilibri tra le diverse colonne. Fanghi, magnetite, incrostazioni e presenza di aria riducono lo scambio termico e possono danneggiare pompe, valvole e generatori.
La qualità dell’acqua degli impianti è disciplinata anche dalla norma tecnica UNI 8065. Nei casi necessari possono essere previsti lavaggi, trattamento dell’acqua, filtri defangatori, separatori d’aria e prodotti protettivi contro corrosione e incrostazioni. Tubazioni non isolate nei locali tecnici, nelle autorimesse, nei sottotetti o nei cavedi disperdono energia prima che questa raggiunga gli appartamenti. Non tutte le dispersioni sono completamente inutili, poiché una parte può contribuire indirettamente al riscaldamento dell’edificio; tuttavia, le dispersioni nei locali non riscaldati rappresentano generalmente un costo privo di reale beneficio e devono essere limitate con un’adeguata coibentazione.
USO CORRETTO DELLE VALVOLE TERMOSTATICHE.
La valvola termostatica non funziona come un semplice rubinetto. Impostare il comando sul valore massimo non riscalda la stanza più rapidamente, ma indica soltanto alla valvola di continuare a fornire calore fino al raggiungimento di una temperatura più elevata. Una posizione intermedia corrisponde normalmente a una temperatura prossima ai 20 °C, ma il valore esatto dipende dal modello.
La valvola non deve essere coperta da tende, mobili o copritermosifoni; durante un ricambio d’aria prolungato è opportuno ridurre temporaneamente l’impostazione; il radiatore freddo non indica necessariamente un guasto, perché potrebbe significare che la temperatura richiesta è già stata raggiunta; lasciare almeno una regolazione minima può infine aiutare a prevenire umidità, condensa e raffreddamento eccessivo delle strutture.
Non è consigliabile spegnere completamente il riscaldamento di un appartamento per lunghi periodi senza valutare le conseguenze sugli immobili confinanti e sul rischio di condensa.
UN GRADO IN MENO FA DAVVERO RISPARMIARE?
La regola secondo la quale ridurre la temperatura interna di un grado determina automaticamente un risparmio preciso è soltanto una stima indicativa. Il beneficio reale dipende dalla temperatura esterna, dall’isolamento dell’edificio, dall’esposizione dell’appartamento, dal rendimento del generatore, dalla regolazione dell’impianto, dalla durata dell’accensione, dagli apporti solari e interni e dalle abitudini degli occupanti. In molti edifici una riduzione moderata della temperatura può produrre un risparmio significativo, ma non esiste una percentuale valida per ogni condominio.
Per ottenere una valutazione attendibile occorre confrontare consumi normalizzati rispetto ai gradi-giorno e non limitarsi a confrontare il costo di due bollette appartenenti a inverni climaticamente diversi.
CONTROLLI PRIMA DELL’ACCENSIONE.
Prima dell’avvio stagionale è opportuno verificare l’aggiornamento del libretto e la posizione dell’impianto nel CRITER, l’esecuzione della manutenzione prevista, la validità del rapporto di controllo dell’efficienza energetica, il corretto funzionamento di generatori, bruciatori e sistemi di sicurezza, la pressione dell’impianto e la tenuta del circuito, lo stato dei vasi di espansione, il funzionamento delle pompe, la regolazione della centralina climatica, l’efficienza delle sonde interne ed esterne, il corretto funzionamento delle valvole termostatiche, l’eventuale presenza di aria nei radiatori, lo stato dei filtri e dei defangatori, il bilanciamento delle colonne, l’isolamento delle tubazioni, il funzionamento dei contatori e dei ripartitori e la programmazione degli orari approvati dal condominio.
È inoltre utile confrontare annualmente i consumi con quelli delle stagioni precedenti, correggendoli in funzione dell’andamento climatico. Un aumento dei consumi non significa necessariamente che l’impianto sia peggiorato: l’inverno potrebbe essere stato più rigido oppure potrebbero essere cambiate le condizioni di utilizzo dell’edificio.
COMFORT E RISPARMIO NON SONO OBIETTIVI CONTRAPPOSTI.
Una gestione efficiente non consiste nel tenere il riscaldamento spento il più possibile, ma nel fornire il calore necessario con il minor consumo compatibile con comfort, sicurezza e conservazione dell’edificio. In molti condomini i risultati migliori si ottengono attraverso una combinazione di orari adeguati all’effettivo utilizzo, temperatura di mandata modulata, bilanciamento idraulico, corretta contabilizzazione, manutenzione programmata, informazione degli utenti e interventi mirati sull’involucro e sull’impianto.
L’amministratore, il manutentore e i condomini hanno ruoli differenti, ma il buon funzionamento dell’impianto dipende dalla collaborazione tra tutti i soggetti coinvolti. Prima di modificare orari, temperature o criteri di ripartizione è quindi opportuno verificare il quadro normativo, le caratteristiche tecniche dell’impianto e gli eventuali provvedimenti adottati dal Comune competente.
RIFERIMENTI PRINCIPALI:
D.P.R. 26 agosto 1993, n. 412, in materia di zone climatiche e classificazione dei Comuni; D.P.R. 16 aprile 2013, n. 74, in materia di esercizio, conduzione, controllo, manutenzione e ispezione degli impianti termici; D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192, sul rendimento energetico degli edifici e sul regime sanzionatorio; D.Lgs. 4 luglio 2014, n. 102, come modificato dal D.Lgs. 14 luglio 2020, n. 73, in materia di contabilizzazione, ripartizione e lettura a distanza; legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 10, sulla partecipazione del conduttore alle decisioni sul riscaldamento; articoli 1123, 1130 e 1135 del Codice civile; Regolamento regionale Emilia-Romagna 3 aprile 2017, n. 1 e successive modificazioni; norma UNI 10200 per la ripartizione delle spese di climatizzazione e acqua calda sanitaria; norma UNI 8065 sul trattamento dell’acqua negli impianti di climatizzazione; norma UNI 10389-1 sulla misurazione in opera del rendimento di combustione. Le informazioni contenute nell’articolo hanno carattere generale.
Ordinanze comunali, caratteristiche dell’impianto, destinazioni d’uso particolari e successive modifiche normative possono determinare regole differenti.