Liti tra vicini: quando deve intervenire l'Amministratore e quando, invece, non può farlo
Non tutti i problemi che si verificano all’interno di un condominio possono essere risolti dall’amministratore e conoscere i suoi effettivi poteri permette di individuare subito la strada corretta.
Vivere in condominio significa condividere spazi, servizi e regole con altre persone. È quindi possibile che sorgano incomprensioni, contrasti o veri e propri conflitti tra vicini. Rumori provenienti dagli appartamenti, musica o televisione ad alto volume, animali che disturbano, odori persistenti, stillicidio d’acqua, oggetti gettati dai balconi, occupazione impropria degli spazi comuni, danneggiamenti, offese, minacce o comportamenti ripetutamente molesti sono soltanto alcuni degli esempi più frequenti.
Quando si verifica una situazione di questo tipo, la prima reazione è spesso quella di rivolgersi all’amministratore, dando per scontato che sia sempre tenuto a intervenire, che disponga della necessaria legittimazione, della soluzione e che possa imporre al responsabile di modificare il proprio comportamento.
In realtà, l’amministratore non dispone di un potere generale su tutto ciò che accade all’interno dell’edificio. Le sue attribuzioni sono stabilite dalla legge, dal regolamento condominiale e dalle deliberazioni dell’assemblea. L’amministratore gestisce il condominio e tutela le parti comuni, ma non è un giudice, un agente di pubblica sicurezza o il rappresentante personale di ciascun condomino nelle controversie private.
QUALI SONO I COMPITI E I POTERI DELL’AMMINISTRATORE?
L’articolo 1130 del Codice civile individua le principali attribuzioni dell’amministratore.
Tra queste rientrano l’esecuzione delle deliberazioni assembleari, la cura dell’osservanza del regolamento, la disciplina dell’utilizzo delle cose e dei servizi comuni e il compimento degli atti necessari alla conservazione delle parti comuni dell’edificio. In linea generale, l’amministratore deve attivarsi quando una condotta danneggia o mette in pericolo una parte comune; impedisce o limita l’utilizzo di scale, cortili, ascensori, autorimesse o altri spazi comuni; compromette il funzionamento di un impianto o di un servizio condominiale; viola una disposizione del regolamento condominiale; interessa il condominio nel suo complesso e non soltanto i rapporti personali tra due residenti; richiede l’esecuzione di una deliberazione assembleare o l’adozione di misure per la conservazione dei beni comuni.
In queste situazioni l’amministratore può inviare un richiamo formale, chiedere il rispetto del regolamento, informare l’assemblea e assumere le iniziative consentite dalla legge e dal mandato ricevuto.
LA CONTROVERSIA PRIVATA PUÒ COMPRENDERE ANCHE UNA VIOLAZIONE DEL REGOLAMENTO.
La distinzione tra controversia privata e questione condominiale non è sempre assoluta.
Una stessa condotta può infatti riguardare sia il regolamento del condominio sia i diritti personali del vicino che ne subisce le conseguenze.
Si consideri il caso di un residente che, alle tre di notte, utilizzi radio o televisione a volume particolarmente elevato, disturbando l’appartamento vicino. Se il regolamento condominiale vieta espressamente l’utilizzo ad alto volume di apparecchi radiofonici o televisivi, il comportamento costituisce anche una violazione del regolamento. L’amministratore, ricevuta una segnalazione precisa e circostanziata, deve quindi attivarsi per curarne l’osservanza. Potrà richiamare formalmente il responsabile, invitarlo a cessare il comportamento, contestare la violazione e, quando necessario, sottoporre la questione all’assemblea.
Questo non significa, però, che l’amministratore disponga di poteri coercitivi. Egli non può accedere forzatamente all’abitazione, spegnere l’apparecchio, ordinare con efficacia esecutiva l’interruzione del rumore, accertare autonomamente un reato o riconoscere un risarcimento al vicino danneggiato. Anche l’eventuale applicazione di una sanzione condominiale deve avvenire nel rispetto del regolamento e dell’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.
L’amministratore non può quindi inventare o applicare arbitrariamente una sanzione. La violazione del regolamento e la tutela del vicino operano pertanto su due piani differenti, che possono procedere contemporaneamente. L’amministratore interviene per il rispetto delle regole condominiali; la persona direttamente disturbata conserva il diritto di rivolgersi alle autorità durante l’episodio e di assumere le iniziative civili o penali eventualmente necessarie.
QUANDO LA CONTROVERSIA RIMANE ESCLUSIVAMENTE PRIVATA.
Se il problema riguarda soltanto i rapporti personali tra due soggetti, non interessa le parti comuni e non integra una violazione del regolamento, l’amministratore non dispone di specifici poteri d’intervento.
Si pensi, ad esempio, a offese o minacce rivolte personalmente, danneggiamenti di beni privati, molestie, comportamenti persecutori oppure ad altre condotte che coinvolgano esclusivamente due residenti. In queste circostanze l’amministratore può, se lo ritiene opportuno e se sussistono le condizioni, invitare le parti al dialogo o trasmettere un richiamo informale. Si tratta però di un tentativo conciliativo e non dell’esercizio di un’autorità. Se il tentativo non produce risultati, la persona che ritiene di avere subito un danno dovrà valutare direttamente le iniziative appropriate, eventualmente rivolgendosi a un legale, a un organismo di mediazione o alle autorità competenti.
L’AMMINISTRATORE NON SOSTITUISCE LE AUTORITÀ PUBBLICHE.
Può accadere che chi si rivolge alle forze dell’ordine per segnalare una condotta venga invitato genericamente a “parlarne con l’amministratore”. Questa indicazione può essere utile quando il problema riguarda effettivamente il regolamento o la gestione delle parti comuni, ma non può trasformare l’amministratore nel soggetto competente ad accertare un illecito civile o penale.
Quando una persona ritiene di essere vittima di una condotta penalmente rilevante, può rivolgersi agli uffici competenti per rappresentare i fatti. Saranno l’autorità giudiziaria e gli organi di polizia giudiziaria a valutarne la rilevanza e la corretta qualificazione.
È inoltre importante distinguere la denuncia, normalmente riferita ai reati perseguibili d’ufficio, dalla querela, attraverso la quale la persona offesa manifesta la volontà che si proceda per un reato perseguibile a querela. Non tutti i comportamenti scorretti costituiscono un reato e non tutte le controversie tra vicini devono essere affrontate in sede penale.
In molti casi la tutela più appropriata è di natura civile. L’invito a rivolgersi all’amministratore non deve comunque essere interpretato come una condizione necessaria per accedere alla tutela delle autorità. L’amministratore non può sostituirsi alla persona offesa e non può presentare in sua vece iniziative riguardanti diritti esclusivamente personali.
COME SEGNALARE CORRETTAMENTE IL PROBLEMA.
Quando il fatto interessa le attribuzioni dell’amministratore, la segnalazione dovrebbe essere trasmessa per iscritto, a firma da persona nota, e contenere informazioni concrete: la descrizione precisa dell’accaduto; le date e gli orari degli episodi; la frequenza e la durata del comportamento; le parti comuni o le disposizioni regolamentari eventualmente interessate; l’indicazione di eventuali altri residenti coinvolti; la documentazione legittimamente disponibile.
Segnalazioni generiche o la semplice richiesta di “prendere provvedimenti”, senza una descrizione circostanziata, difficilmente consentono un intervento efficace. L’amministratore, inoltre, non può svolgere indagini sulla vita privata dei residenti né stabilire quale delle versioni contrapposte sia vera. Nei conflitti personali spetta alle parti fornire gli elementi necessari nelle sedi competenti.
DIALOGO E BUON SENSO RIMANGONO LA PRIMA SOLUZIONE.
Molte controversie nascono da comportamenti che chi li pone in essere non percepisce come particolarmente disturbanti.
Una comunicazione tempestiva, rispettosa e diretta può spesso impedire che un disagio occasionale si trasformi in un conflitto permanente. Quando il confronto diretto non è possibile o rischia di aggravare la situazione, è consigliabile evitare reazioni impulsive, mantenere comunicazioni corrette e documentare con precisione gli episodi.
Conoscere i limiti dell’amministratore non significa lasciare i condòmini senza tutela. Significa indirizzare ogni problema verso il soggetto e lo strumento realmente competenti.
Il presente articolo ha finalità esclusivamente informative e non sostituisce la consulenza di un professionista in relazione al singolo caso concreto.
Riferimenti normativi: articolo 1130 del Codice civile; articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice civile; articoli 333 e 336 del Codice di procedura penale.